宅建業免許について調べると、専任の宅地建物取引士、事務所、保証協会、欠格事由、更新など、多くの要件や手続が出てきます。
開業準備では、これらを個別に満たすだけでなく、誰が、どの事務所で、どのような体制で宅建業を行うのかを申請内容として成立させ、その体制を営業開始後も維持していきます。
事務所を確保していても宅建業の事務所として使用できる形態になっていない、宅建士資格を持つ人がいても専任として勤務できない、といった場合には、そのまま申請することはできません。また、免許を受けた後も、営業保証金の供託又は保証協会への加入手続を完了するまでは営業を開始できません。
宅建業免許の手続は、申請前の営業体制の整備から、免許後の保証手続、営業開始後の変更届、5年ごとの更新まで続きます。
この記事では、宅建業免許が必要になるケースから、取得要件、申請から営業開始までの流れ、免許取得後の変更・更新までを順に解説します。
宅建業免許が必要になるのはどんな場合か
宅建業免許が必要になるかは、予定している不動産取引が宅地建物取引業法上の「宅地建物取引業」に該当するかによって決まり、宅地又は建物について、自ら売買・交換を業として行う場合と、売買・交換・貸借の代理又は媒介を業として行う場合が宅建業に該当します。
他人の物件を継続して仲介して報酬を受け取る場合に加え、土地や建物を仕入れ、自ら売主として反復継続して販売する買取再販などにも宅建業免許が必要です。一方、自己所有の物件を自ら貸主として賃貸する行為は、宅建業法上の宅地建物取引業には含まれません。
「業として行う」かどうかは取引回数だけで決まるものではなく、取引の対象者、目的、物件の取得経緯、取引態様、反復継続性などを踏まえて判断されます。そのため、自己所有物件を一度売却する場合であっても、その回数だけから免許が不要と判断することはできず、土地を区画して複数の者へ販売する場合など、取引の態様によっては宅建業に該当することがあります。
開業準備を始める前に、自社が予定している取引内容を具体化し、宅建業免許が必要な事業に当たるかを確定することが出発点になります。
宅建業免許の申請前に整えるもの
宅建業免許の申請前には、実際に宅建業を営む体制として、事務所、専任の宅地建物取引士、代表者又は政令で定める使用人を整え、欠格事由への該当有無を確認します。事務所や人員体制は申請書に記載するだけでなく、申請時点で実態を伴っていることが求められます。
※宅建業免許の取得要件などについては、以下の記事でわかりやすく解説しています。
「宅建業免許の取得要件とは｜事務所・専任宅建士・欠格事由の実務ポイント」
事務所｜宅建業を継続して行える場所を確保する
宅建業を営むには営業の拠点となる事務所が必要であり、継続的に宅建業務を行える施設としての実体と、事務所としての独立性が求められます。
神奈川県の申請では、事務所の写真や平面図などを提出し、継続的に業務を行うことができる施設であるか、事務所としての独立性が保たれているかが審査されます。必要に応じて、追加資料の提出や聞き取り等によって使用状況が確認されます。
賃貸物件を事務所にする場合は、実際にその場所を宅建業の事務所として使用できる権原があることを示せるようにしておきます。自宅の一部を事務所として使用する場合も、住宅であることだけで申請の可否が決まるわけではなく、居住部分との区分や事務所への動線などを踏まえ、宅建業を継続して行う独立した事務所として成立する形態にする必要があります。
物件を契約してから事務所要件を満たせないことが判明すると、間取りの変更や別物件への変更が必要になることがあります。自宅や他の事業と同じ建物を使用する場合は、物件を契約する前に、事務所部分の区分や動線を含めた使用方法まで具体化しておきます。
※事務所要件で確認されるポイントについては、以下の記事を参考にしてください。
「宅建業免許は自宅でも取れる？｜事務所要件で確認されるポイント」
専任の宅地建物取引士｜資格と勤務実態の両方が必要
宅建業者は、事務所ごとに、宅建業に従事する者5人につき1人以上の割合で専任の宅地建物取引士を置く必要があります。
専任の宅地建物取引士は、その事務所に常勤し、宅建業務に専従できる勤務実態が必要であるため、宅地建物取引士資格を持つ人が在籍していても、他の仕事との関係で当該事務所に常勤できない場合には、専任として配置することが難しくなります。
神奈川県の取扱いでは、他法人の代表者・常勤役員・従業員との兼務は専任性が認められず、他法人の非常勤役員との兼務は非常勤証明書の提出を前提に認められます。一方、同一個人業・同一事務所で行政書士等の士業を兼ねる場合や、同一法人内で宅建業以外の業務を兼ねる場合は、勤務実態や業務量などを踏まえて専任性が個別に判断されます。
他法人の役員・従業員を兼ねている場合や、行政書士などの個人業を営んでいる場合、同一法人内で宅建業以外の業務にも従事している場合は、勤務時間、他の事業での立場、宅建業務への従事状況を踏まえ、その事務所で常勤・専従できる勤務体制になっているかを確認します。
※専任宅建士の専任性については、以下の記事で詳しく解説しています。
「宅建業免許更新で確認される専任宅建士の「専任性」とは｜常勤性・専従性の実務ポイント」
代表者・政令で定める使用人｜各事務所の責任者を定める
法人の代表者が常勤する本店では、通常、その代表者が宅建業務を統括します。一方、支店など、代表者が常勤しない事務所で宅建業を営む場合には、その事務所で宅建業に係る契約を締結する権限を持つ政令で定める使用人を置く必要があります。
政令で定める使用人は、その事務所を代表して宅建業務を行う立場にあるため、当該事務所に常勤することが求められます。複数の事務所を設置する場合は、所在地だけを決めるのではなく、それぞれの事務所で誰が業務を統括し、契約締結の権限を持つのかまで決めた上で申請します。
欠格事由｜法人では役員等も対象になる
宅建業法には、一定の事由に該当する者へ免許を与えない欠格事由が定められており、法人で申請する場合は、法人そのものだけでなく、役員や政令で定める使用人なども審査対象になります。
過去の免許取消しや一定の刑罰歴などについては、処分内容や経過期間によって該当の有無が変わります。該当する経歴がある場合は、処分内容や経過期間まで確認し、宅建業法上の欠格事由に該当するかを申請前に確定します。
申請から営業開始までの流れ
申請前の営業体制が整ったら免許申請へ進み、宅建業を始めるまでの基本的な流れは次のとおりです。
免許申請
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審査
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必要に応じて補正・追加資料の提出
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免許通知
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営業保証金を供託して免許権者へ届け出る、又は保証協会へ加入して弁済業務保証金分担金を納付する
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営業開始
申請後は、提出書類をもとに事務所、専任の宅地建物取引士、欠格事由などの免許要件が審査され、不足する書類や確認事項があれば、補正や追加資料の提出を求められます。
神奈川県の申請では、事務所について写真や平面図などを提出し、専任の宅地建物取引士については、勤務状況に応じて退職証明書や非常勤証明書などの資料が必要になる場合があります。 申請書に記載した事務所や人員体制と実際の状況を一致させ、その実態を写真や勤務関係資料などから示せるようにしておきます。
免許後に営業保証金又は保証協会の手続を行う
免許を受けた後は、営業保証金を供託するか、宅地建物取引業保証協会へ加入します。
営業保証金を供託する場合の額は、次のとおりです。
- 主たる事務所：1,000万円
- 従たる事務所：1か所につき500万円
保証協会へ加入する場合は、営業保証金の供託に代えて弁済業務保証金分担金を納付します。
- 主たる事務所：60万円
- 従たる事務所：1か所につき30万円
保証協会へ加入する場合は、弁済業務保証金分担金に加えて、加入する協会等に応じた入会金や会費なども発生するため、主たる事務所の60万円だけで加入時の費用総額を算定することはできません。
営業保証金を供託する場合は、供託後に免許権者へ届出を行います。保証協会へ加入する場合は、弁済業務保証金分担金を納付して加入手続を完了した後、営業を開始します。
※保証協会費用や申請手数料を含む開業費用については、以下の記事で整理しています。
「宅建業免許の費用はいくらかかる？｜申請手数料・保証協会・行政書士報酬の整理」
免許取得後は変更内容を届け出る
宅建業免許を取得した後、商号・名称、役員、事務所、政令で定める使用人、専任の宅地建物取引士など、宅地建物取引業者名簿の登載事項に変更が生じた場合には、その事実が発生した日から30日以内に変更届出書を提出します。
また、商号又は名称、代表者、事務所所在地など免許証の記載事項が変わる場合には、変更届に加えて免許証の書換えに関する手続も必要になります。専任の宅地建物取引士については、宅建業者側の変更届とは別に、本人の資格登録事項について変更登録が必要になる場合があります。
変更が生じたときに必要な届出を行い、行政上の免許情報と実際の営業体制を一致させた状態を維持します。
宅建業免許は5年ごとに更新する
宅建業免許の有効期間は5年間であり、営業を継続する場合は、有効期間満了日の90日前から30日前までの間に更新申請を行います。
更新申請では、その時点でも免許要件を満たしていることが審査され、事務所の使用状況や専任の宅地建物取引士の勤務状況も対象になります。役員、事務所、政令で定める使用人、専任宅建士などに変更があったにもかかわらず届出が済んでいなければ、免許情報と更新申請の内容にずれが生じるため、変更が生じた場合は、その都度必要な届出を行い、届出済みの内容を基礎として更新申請へ備えます。
有効期間満了後も宅建業を継続する場合は、更新期限の管理も必要です。
※宅建業免許の更新については、以下の記事で解説しています。
「宅建業免許更新はどう進める？｜変更届・専任宅建士・事務所の確認ポイント」
まとめ｜申請前から営業開始後まで一つの流れで考える
宅建業免許の手続は、予定する取引が宅建業に該当するかを確定し、事務所と人員体制を整えて申請し、免許後の保証手続を経て営業を開始するまでが一続きになっています。
申請時には、事務所や専任の宅地建物取引士などが要件を満たしているだけでなく、その実態を申請先が求める資料によって示せる状態まで整えておきます。
営業開始後は、役員、事務所、専任宅建士などに変更が生じた時点で必要な届出を行い、行政上の免許情報と実際の営業体制を一致させた状態で、5年ごとの更新へつなげていきます。
