宅建業は、免許を受けただけでは営業を開始できません。営業を始めるには、営業保証金を供託するか、宅地建物取引業保証協会の社員となって弁済業務保証金分担金を納付する必要があります。
営業保証金を供託する場合は、主たる事務所について1,000万円、従たる事務所1か所につき500万円を供託します。一方、保証協会へ加入する場合の弁済業務保証金分担金は、主たる事務所60万円、従たる事務所1か所につき30万円です。
営業開始前には、営業保証金を供託して所定の届出を行うか、保証協会へ加入して弁済業務保証金分担金を納付するか、いずれかの手続が必要です。
この記事では、保証協会の役割と営業保証金との違い、加入手続を始める時期から営業開始までの流れを解説します。
保証協会による弁済の仕組み
宅建業では、土地や建物といった高額な財産を取り扱います。宅建業者との宅地建物取引によって債権が生じた場合には、一定の手続を経て弁済を受ける仕組みが設けられています。
保証協会の社員である宅建業者と宅地建物取引に関し取引をした者は、その者自身が宅建業者である場合を除き、保証協会の認証を受けたうえで、その宅建業者が営業保証金を供託した場合に相当する額の範囲内で弁済を受けることができます。
保証協会は、社員である宅建業者から弁済業務保証金分担金を受け取り、その額に応じた弁済業務保証金を供託します。この仕組みにより、保証協会の社員となった宅建業者は、自ら営業保証金を供託せずに営業開始に必要な保証措置を講じることができます。
営業保証金と保証協会の違い
営業保証金は宅建業者自身が供託する
営業保証金を利用する場合は、宅建業者自身が供託所へ営業保証金を供託します。
供託額は、主たる事務所について1,000万円、その他の事務所について1か所につき500万円です。
新規免許を受けた後に営業保証金を供託し、その旨を免許行政庁へ届け出てから営業を開始します。
※営業保証金については、以下の記事で詳しく解説しています。
「営業保証金とは｜供託が必要になるケースと保証協会との違い」
保証協会では弁済業務保証金分担金を納付する
保証協会へ加入する場合は、宅建業者が保証協会へ弁済業務保証金分担金を納付し、保証協会が社員に係る弁済業務保証金を供託します。
分担金は、主たる事務所について60万円、その他の事務所について1か所につき30万円です。保証協会の社員となった宅建業者には、営業保証金の供託義務が適用されません。
ただし、実際の加入費用には、分担金のほか、各協会・関連団体の入会金や会費なども含まれます。開業資金を見積もる際は、60万円の分担金だけでなく、加入先が定める費用全体を見込んでおく必要があります。
保証協会への加入で営業開始前の資金負担が変わる
営業保証金では、本店だけで営業する場合でも1,000万円を供託します。保証協会へ加入する場合の弁済業務保証金分担金は、主たる事務所について60万円です。
営業開始前に必要となる資金額に大きな差があるため、保証協会へ加入すれば、開業資金を事務所準備、人件費、広告費などへ振り向けやすくなります。
保証協会は国土交通大臣の指定を受けた法人で、弁済業務に加えて、苦情の解決や宅建業従事者への研修なども行います。現在、保証協会として指定されているのは、全国宅地建物取引業保証協会と不動産保証協会の二つです。
宅建業免許を取得する際は、保証協会への加入費用や申請手数料なども含めて開業資金を見積もります。
※開業時に必要となる費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
「宅建業免許の費用はいくらかかる？｜申請手数料・保証協会・行政書士報酬の整理」
保証協会によっては免許通知前から加入手続を始められる
保証協会への正式な加入は宅建業免許の取得後になりますが、保証協会や地域本部によっては、免許申請後から入会書類の提出や事務所調査、入会審査などの手続を進めることができます。
具体的な申込時期や審査方法は、保証協会や地域本部によって異なります。そのため、保証協会への加入を予定している場合は、免許申請と加入手続を並行できるかを加入先へ早めに確認します。
免許申請後から加入手続を始められる場合は、事前に書類審査や事務所調査などを済ませておくことで、免許通知後に必要となる手続へ移りやすくなります。
加入手続を開始できる時期をあらかじめ確認しておくことで、免許通知後から営業開始までの期間を短縮しやすくなります。
弁済業務保証金の供託等が済んでから営業を開始する
保証協会への申込みや入会審査が終わっただけでは、宅建業の営業は開始できません。
免許通知後に保証協会の社員となって弁済業務保証金分担金を納付し、保証協会による弁済業務保証金の供託や免許行政庁への所定の手続を経て、営業を開始します。
一般的な流れは、次のようになります。
- 宅建業免許を申請する
- 保証協会への加入申込み・審査を行う
- 免許通知を受ける
- 入会費用と弁済業務保証金分担金を納付する
- 保証協会が弁済業務保証金を供託し、免許行政庁への必要な手続を行う
- 営業を開始する
具体的な申込時期、審査方法、事務所調査、費用の納付時期は、加入する保証協会や地域本部によって異なります。免許申請と協会加入の手続を並行できるかを加入先へ確認し、営業開始までに必要な手続の時期を把握しておきます。
開業日は免許通知の日だけを基準にせず、保証協会による供託や行政庁への所定の手続が完了し、実際に営業を開始できる時期に合わせて設定します。
