宅建業免許の取得を検討していると、
・ 保証協会とは何なのか
・ 営業保証金とは何が違うのか
・ なぜ多くの宅建業者が保証協会へ加入しているのか
・ いつ加入するのか
といった疑問を持つことがあります。
宅建業免許を取得するためには、事務所や専任宅建士などの要件を満たすだけではありません。
※宅建業免許制度全体の流れや取得要件については、以下の記事で詳しく解説しています。
「宅建業免許とは｜必要なケース・取得要件・更新までの全体像」
営業保証金を供託するか、保証協会へ加入するかのいずれかを選択する必要があります。
保証協会制度は、一般消費者の保護に必要な弁済原資を確保しながら、宅建業への参入負担を調整するための制度です。
宅建業法は、不動産取引の公正性を確保し、一般消費者を保護するとともに、不動産業の健全な発達を促進することを目的としています。
保証協会制度も、この目的を実現するために設けられた制度の一つです。
この記事では、保証協会制度の役割と営業保証金との違い、加入手続の流れについて解説します。
なぜ保証協会制度が設けられているのか
宅建業では、土地や建物といった高額な財産を取り扱います。
そのため、
・ 手付金の返還トラブル
・ 契約上の損害
・ 宅建業者による不適切な取引
などによって、一般消費者へ損害が発生する可能性があります。
宅建業法は、取引の相手方である一般消費者の保護を重要な目的の一つとしています。
そのため、万が一損害が発生した場合、被害を受けた者が一定の範囲で弁済を受けられる仕組みを設けています。
営業保証金制度や保証協会制度は、その弁済原資を確保するための制度です。
営業保証金だけだと生じる問題
営業保証金制度では、
・ 本店：1,000万円
・ 支店：1か所につき500万円
を供託しなければなりません。
この制度であれば、消費者保護の観点からは十分な資金を確保できます。
保証協会制度と並ぶもう一つの選択肢が営業保証金制度です。
営業保証金の仕組みについては、以下の記事で詳しく解説しています。
「営業保証金とは｜供託が必要になるケースと保証協会との違い」
しかし一方で、新たに宅建業へ参入しようとする事業者にとっては大きな負担になります。
事務所準備や運転資金とは別に、開業前の段階で多額の資金を確保しなければならないためです。
宅建業法は一般消費者を保護することだけでなく、不動産業の健全な発達を図ることも目的としています。
仮に営業保証金制度しか存在しなければ、消費者保護は図られる一方で、新規参入の負担が大きくなり、宅建業への参入機会が制限されることになります。
つまり、
・ 消費者保護
・ 業界への新規参入
・ 不動産流通の活性化
という複数の要請を調整する必要があります。
保証協会制度は、この課題に対応するために設けられました。
宅建業免許を取得する際は、保証協会への加入費用や申請手数料なども含め資金計画を立てる必要があります。
開業時に必要となる費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
「宅建業免許の費用はいくらかかる？｜申請手数料・保証協会・行政書士報酬の整理」
保証協会とは
保証協会は、宅建業者が共同で弁済原資を確保する仕組みです。
宅建業者は保証協会へ加入し、弁済業務保証金分担金を納付します。
保証協会制度では、会員である宅建業者が分担金を拠出し、その資金をもとに弁済業務保証金制度が運営されます。
個々の宅建業者が多額の営業保証金を供託しなくても、協会全体で弁済原資を確保できる仕組みになっています。
保証協会制度も営業保証金制度と同様に、取引によって損害を受けた一般消費者を救済するための制度です。
両者の違いは、弁済原資の確保方法にあります。
営業保証金と保証協会の違い
営業保証金
営業保証金では、宅建業者ごとに供託を行います。
自社単独で弁済原資を確保する、という仕組みで、本店1,000万円、支店500万円という資金が必要になります。
保証協会
保証協会では、会員が共同で弁済原資を確保します。
協会全体で弁済原資を確保する、という仕組みであり、営業保証金制度よりも少ない負担で営業を開始できます。
本質的な違い
行政が確認しているのは、被害者救済のための弁済原資をどのように確保しているかです。
営業保証金は個別確保、保証協会は共同確保という違いがあります。
なぜ多くの宅建業者が保証協会を利用するのか
実務上、多くの宅建業者は保証協会を選択しています。
理由は、開業時に必要となる資金負担が大きく異なるためです。
営業保証金では1,000万円以上の供託が必要になりますが、保証協会では弁済業務保証金分担金を納付することで営業を開始できます。
そのため、
・ 開業資金を確保しやすい
・ 資金を事業運営へ回しやすい
というメリットがあります。
保証協会制度は、消費者保護の仕組みを維持しながら、新規参入の負担を軽減する制度として機能しています。
その結果、多くの宅建業者が保証協会制度を利用しています。
保証協会加入の流れ
保証協会への加入手続は、宅建業免許取得後に行います。
一般的な流れは次のとおりです。
1. 宅建業免許申請
2. 免許通知
3. 保証協会加入申込
4. 分担金納付
5. 会員登録
6. 営業開始
保証協会への加入手続が完了し、営業保証金供託義務の免除を受けられる状態になって初めて営業を開始することができます。
保証協会は、「これから宅建業を始めたい人」を受け入れる制度ではありません。
宅建業免許を取得した者が加入する制度です。
そのため、免許取得 → 保証協会加入 → 営業開始、という順序になります。
開業準備を進める際は、この流れを前提としてスケジュールを組んでおく必要があります。
宅建業免許免許取得に必要な事務所要件や専任宅建士の配置などについては、
「宅建業免許の取得要件とは｜事務所・専任宅建士・欠格事由の実務ポイント」も参考になります。
保証協会へ加入した後も継続管理が必要
保証協会へ加入した後も、宅建業免許を維持するための継続的な管理が必要です。
宅建業免許では、
・ 専任宅建士
・ 事務所要件
・ 変更届
・ 更新手続
などを継続して管理する必要があります。
保証協会へ加入した後も、行政は専任宅建士の配置状況や事務所要件、変更届の提出状況などを通じて、現在の事業体制を確認しています。
例えば、
・ 専任宅建士が退職している
・ 必要な変更届が未提出になっている
・ 事務所要件を満たしていない
といった状態であれば、宅建業免許を維持する前提そのものが崩れることになります。
そのため、保証協会加入後も継続的な管理が必要になります。
特に更新申請では、専任宅建士が現在も常勤性を満たしているかが重要になります。
詳しくは「宅建業免許更新で確認される『専任宅建士の常勤性』とは」で解説しています。
役員や所在地などの変更が生じた場合、免許更新まで放置するのではなく、変更届による対応が必要になります。
「宅建業免許の変更届を後回しにするとどうなるか」もあわせてご覧ください。
まとめ
保証協会制度は、宅建業法が求める消費者保護を実現するための制度の一つです。
宅建業法が求める一般消費者の保護を維持しながら、宅建業への参入を容易にする役割も担っています。
営業保証金と保証協会は、どちらも取引によって損害を受けた者を救済するための制度ですが、
* 営業保証金 ＝ 個別確保
* 保証協会 ＝ 共同確保
という違いがあります。
行政が確認しているのは、「被害者救済のための弁済原資をどのように確保しているか」という点です。
実務上は保証協会を利用する宅建業者が多く見られますが、加入後も専任宅建士や事務所要件、変更届、更新手続などを継続して管理していく必要があります。
保証協会制度は、消費者保護に必要な弁済原資を確保しながら、宅建業への参入負担を調整し、不動産業の健全な発達を支える制度として設けられています。
宅建業免許制度全体の流れや取得後に必要となる管理については、以下の記事で全体像を整理しています。
「宅建業免許とは｜必要なケース・取得要件・更新までの全体像」
