県外の物件を扱ったり、全国向けに広告を出したりしても、それだけで国土交通大臣免許が必要になるわけではありません。他県に宅建業法上の事務所を設ける場合に、事務所が複数の都道府県にまたがることになるため、免許区分が変わります。
知事免許と大臣免許の区分は、宅建業法上の事務所を置く都道府県の数によって決まり、一つの都道府県内にのみ設置する場合は都道府県知事免許、二つ以上の都道府県に設置する場合は国土交通大臣免許となります。
免許区分を決めるには、本店・支店・営業所などの各拠点について、宅建業法上の「事務所」に当たるかを明らかにする必要があります。
この記事では、知事免許と大臣免許の区分、事務所に当たる拠点の考え方、県外出店に伴う免許換えまで順番に解説します。
知事免許と大臣免許の違い
知事免許と大臣免許は、宅建業法上の事務所を置く都道府県の数によって、次のように区分されます。
| 事務所の配置 | 必要な免許 |
|---|---|
| 一つの都道府県内にのみ事務所を置く | その都道府県知事の免許 |
| 二つ以上の都道府県に事務所を置く | 国土交通大臣の免許 |
神奈川県内に本店と支店を置く場合は、事務所が複数あっても神奈川県知事免許です。神奈川県に本店、東京都に宅建業の事務所を置く場合は、事務所が二つの都県にまたがるため、国土交通大臣免許になります。
会社の規模、売上高、従業員数、資本金、取扱物件の価格も免許区分には影響しません。
県外の物件を扱っても大臣免許にはならない
神奈川県知事免許の宅建業者でも、東京都や千葉県にある物件の売買や賃貸借を媒介できます。広告を全国へ配信する、県外の顧客と取引する、営業担当者が県外へ物件案内に出向くといった活動も、それだけで免許区分を変更する理由にはなりません。
県外での取引が増えても、宅建業法上の事務所が一つの都道府県内に収まっていれば、知事免許のままです。
まず宅建業法上の「事務所」を特定する
宅建業法上の事務所には、本店や支店のほか、継続的に業務を行える施設を備え、宅建業に係る契約を締結する権限を持つ使用人を置く場所も含まれます。
法人の本店は、そこで宅建業を直接営んでいない場合も宅建業法上の事務所として扱われますが、支店等は宅建業を営まなければ事務所には当たりません。
本店、支店、営業所、店舗など複数の拠点がある場合は、各拠点の名称や登記上の位置付けだけで扱いを決めず、実際の営業体制に沿って、
・宅建業を継続して行う場所として使用するか
・宅建業に係る契約を締結する権限を持つ責任者を置くか
という点から、宅建業法上の事務所に当たるかを判断します。
「支店」「営業所」「相談窓口」といった名称では免許区分は決まりません。 宅建業を営まない支店等は事務所として扱われない一方、登記上の支店でなくても、継続的な施設を備え、契約締結権限を持つ責任者を置いて宅建業を行う場所は、宅建業法上の事務所に当たります。
※専任宅建士や事務所などの要件については、以下の記事を参考にしてください。
「宅建業免許の取得要件とは｜事務所・専任宅建士・欠格事由の実務ポイント」
案内所やモデルルームは事務所と同じ扱いになるとは限らない
モデルルーム、現地案内所、販売会場などを一時的に設ける場合は、宅建業法上の事務所に当たるかに加えて、案内所等として別の届出や宅建士の配置が必要になるかを分けて扱います。
県外に一時的な案内場所を設けても、その場所が宅建業法上の事務所に当たらなければ、大臣免許への免許換えは必要ありません。一方、その場所を継続的な営業拠点として使用し、契約締結権限を持つ責任者を置くなど、政令上の事務所に当たる体制を設ける場合には免許区分が変わります。
開設前には、設置期間や名称で扱いを決めず、その場所をどのように使用するのか、誰にどの権限を持たせるのかを明確にしたうえで、宅建業法上の事務所に当たるかを判断します。
他県に事務所を設ける場合は免許換えを行う
知事免許を受けている宅建業者が他の都道府県に宅建業法上の事務所を新設する場合は、事務所が二つ以上の都道府県にまたがるため、国土交通大臣免許への免許換えが必要です。
関東地方整備局の現行手引でも、都県知事免許を受けた業者が二つ以上の都道府県に事務所を設置して宅建業を行う場合を、大臣免許への「免許換え」として扱っています。
大臣免許を受けている宅建業者が事務所を廃止し、宅建業法上の事務所が一つの都道府県内だけになった場合は、その都道府県知事免許への免許換えが必要です。
県外出店では、新拠点が宅建業法上の事務所に当たるかを明らかにしたうえで、開設予定日、契約締結権限を持つ責任者、専任宅建士の配置、営業保証金または保証協会の手続、免許換えの申請時期までを一つの開設計画として組み立てます。
免許換えを済ませないまま県外の新拠点で宅建業を始めることがないよう、免許換えの手続と新拠点の営業開始時期を合わせて準備することになります。
免許区分は新拠点の開設前に整理する
知事免許か大臣免許かを決める際は、本店・支店・営業所などの名称や取扱物件の所在地ではなく、宅建業法上の事務所がどの都道府県に置かれるかを基準にします。
県外出店を予定している場合は、新拠点の使用方法や契約締結権限を持つ責任者、専任宅建士の配置を固めたうえで、必要となる免許換えの手続と新拠点の営業開始時期をあらかじめ組み合わせて計画します。
