はじめに｜開業前に確認するのは「申請できるか」だけではない
宅建業を始めるには、事務所の確保、宅地建物取引士の配置、免許申請、保証協会への加入など、複数の準備を並行して進めることになります。
免許申請の準備が整っても、その時点で宅建業者として営業を開始できるわけではありません。申請前に整える要件に加え、免許を受けた後に営業保証金の供託又は保証協会への加入手続を行う必要があるためです。
また、事務所や専任の宅地建物取引士は、名称や資格に加えて、実際の使用状況や勤務状況まで審査されます。神奈川県の免許申請手引でも、事務所の形態や専任の宅地建物取引士の専任性について具体的な審査事項が示されています。
この記事では、宅建業免許が必要になる取引から、免許区分、事務所、専任の宅地建物取引士、欠格事由、保証手続、営業開始までの流れを、開業準備の順序に沿って解説します。
宅建業免許が必要になる取引とは
宅地建物取引業法上の「宅地建物取引業」には、宅地又は建物について、自ら売買・交換する行為と、売買・交換・貸借の代理又は媒介を業として行う行為が含まれます。
自社が売主となって宅地や建物を反復継続して販売する場合も宅建業に含まれる一方、自ら所有する物件を貸主として賃貸する行為は、宅建業法上の宅地建物取引業には含まれません。
「業として行う」かどうかは、取引の対象者、目的、物件の取得経緯、取引態様、反復継続性などを踏まえて総合的に判断します。そのため、自己所有物件の売却が1回であっても、その回数だけから免許の要否を確定することはできません。 たとえば、一度の販売計画であっても、土地を区画して複数の者へ販売する場合などは、反復継続的な取引に該当し得ます。
開業前には、予定している取引が宅建業法上の「宅地建物取引業」に該当するかを確定させる必要があります。
知事免許と大臣免許は事務所の所在地で決まる
宅建業免許には、都道府県知事免許と国土交通大臣免許があり、免許区分は、宅建業を営む事務所を設置する都道府県の数によって決まります。
- 1つの都道府県内だけに事務所を設置する場合 ： 都道府県知事免許
- 2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合 ： 国土交通大臣免許
神奈川県内の1事務所だけで宅建業を営みながら、東京都や静岡県の物件を取り扱う場合でも、それだけを理由に国土交通大臣免許へ変わるわけではありません。
開業時点で事務所が1か所であれば、その所在地を基準に免許区分を決めます。その後、他の都道府県に宅建業を営む事務所を設置する場合には、事務所の配置変更に応じて免許換えの手続を確認します。
※知事免許と大臣免許の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
「宅建業免許の知事・大臣免許の違いは？｜事務所の配置で判断する」
宅建業免許の有効期間は5年間であり、期間満了後も営業を続ける場合は、有効期間満了日の90日前から30日前までに更新申請を行います。
更新時には、免許取得後に生じた変更が適切に届け出られているか、現在の事務所や専任の宅地建物取引士の状況が免許内容と一致しているかも確認対象になります。
※宅建業免許の更新については、以下の記事で解説しています。
「宅建業免許更新はどう進める？｜変更届・専任宅建士・事務所の確認ポイント」
宅建業免許の申請前に整える要件
宅建業免許では、事務所や資格者を形式上確保することに加えて、実際の使用状況や勤務状況まで審査されます。
開業前には、少なくとも、事務所、専任の宅地建物取引士、代表者又は政令使用人の体制を整え、欠格事由に該当しないかを確認したうえで、免許後には営業保証金又は保証協会の手続まで完了させる必要があります。
事務所｜継続して宅建業を行える形態が必要
宅建業法上の事務所には、継続的に宅建業務を行うことができる施設としての実体が必要です。
神奈川県では、継続的に業務を行うことができる施設で、社会通念上も事務所として認識できる程度の独立した形態を備えているかが審査されます。また、その場所を宅建業の事務所として使用できる権原についても確認されます。
自宅の一部などを宅建業の事務所とする場合も、事務所としての独立性や使用状況が審査対象になります。住居等と同一建物内に設ける場合には、平面図や写真などから事務所部分の状況を確認できるようにし、必要に応じて申請先へ事前に相談しておくことが重要です。
物件を契約する際には、賃貸借契約上その場所を事業用途で使用できるかに加え、宅建業免許上の事務所として認められる形態を備えているかまで確認します。 物件を契約してから事務所形態の問題が判明すると、間取りの変更や別物件の確保が必要になることがあります。
※事務所要件で確認されるポイントについては、以下の記事を参考にしてください。
「宅建業免許は自宅でも取れる？｜事務所要件で確認されるポイント」
専任の宅地建物取引士｜資格保有だけでは配置要件を満たさない
宅建業者は、事務所ごとに、宅建業に従事する者5人につき1人以上の割合で、成年者である専任の宅地建物取引士を置く必要があります。
専任の宅地建物取引士には、宅地建物取引士証に加えて、その事務所で宅建業務に専任できる勤務実態が必要です。 たとえば、他の法人の従業員として勤務している場合は、非常勤、アルバイト、パートなどの雇用形態を問わず、神奈川県では専任性が認められません。
一方、同一法人内で宅建業以外の業務を兼ねる場合や、同一の個人業・同一事務所で士業などを兼ねる場合には、兼業する業務の内容や勤務実態、業務量などを踏まえて専任性が個別に判断されます。兼業の可否は「勤務時間外であればよい」と一律に判断するのではなく、予定している働き方が専任性を満たすかを具体的に確認する必要があります。
勤務形態が一般的な専任勤務と異なる場合は、他の業務との関係や勤務実態を整理したうえで、申請先へ確認してから配置を決めることが重要です。
※専任宅建士の専任性については、以下の記事で詳しく解説しています。
「宅建業免許更新で確認される専任宅建士の「専任性」とは｜常勤性・専従性の実務ポイント」
代表者・政令使用人｜その事務所で契約責任を負う者を置く
事務所には、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する者が必要です。 支店などで代表者が通常勤務しない場合は、その事務所を代表して契約を締結する権限を持つ政令使用人を置くことになるため、複数の事務所を設置する場合は、各事務所で誰が継続して業務を統括し、契約権限を持つのかまで決めておく必要があります。
欠格事由｜法人では役員等も審査対象になる
宅建業免許には欠格事由があり、申請者が一定の事由に該当する場合は免許を受けることができません。法人申請では、申請法人に加えて、役員や政令使用人などについても欠格事由の審査が行われます。
過去の免許取消し、一定の刑罰歴などは、処分内容や経過期間によって結論が変わるため、「前歴がある」という事実だけで結論を出さず、宅地建物取引業法上の欠格事由に該当するかを確認します。
※宅建業免許の取得要件などについては、以下の記事でわかりやすく解説しています。
「宅建業免許の取得要件とは｜事務所・専任宅建士・欠格事由の実務ポイント」
免許を受けた後も、保証手続が終わるまでは営業できない
営業保証金又は保証協会の手続は、免許を受けた後、営業開始前に行います。
免許を受けた宅建業者が営業を開始するには、主たる事務所の最寄りの供託所へ営業保証金を供託し、その旨を免許権者へ届け出る必要があります。
営業保証金は、次のとおりです。
- 主たる事務所：1,000万円
- 従たる事務所：1か所につき500万円
宅地建物取引業保証協会の社員となる場合は営業保証金の供託が不要となり、代わりに次の弁済業務保証金分担金を納付します。
- 主たる事務所：60万円
- 従たる事務所：1か所につき30万円
保証協会へ加入する場合は、弁済業務保証金分担金に加えて、加入する協会や所属団体に応じた入会金、会費その他の費用が発生するため、主たる事務所の60万円だけで保証協会関係の費用総額を算定することはできません。
営業保証金を供託する場合は供託後に免許権者へ届出を行い、保証協会へ加入する場合は弁済業務保証金分担金を納付して加入手続を完了した後でなければ、宅建業を開始することはできません。このため、開業資金を組む段階では、免許申請までの費用と、免許後に営業を開始するための保証関係費用を分けて見積もります。
※営業保証金、保証協会については、以下の関連記事で詳しく解説しています。
「営業保証金とは｜供託が必要になるケースと保証協会との違い」
「保証協会とは｜営業保証金との違いと加入手続の流れ」
申請から営業開始までの流れ
宅建業の開業準備は、次の順序で進みます。
事務所を確保する
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専任の宅地建物取引士や政令使用人等の体制を整える
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欠格事由その他の免許要件を確認する
↓
免許申請書類を作成して申請する
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免許審査を受ける
↓
免許通知を受ける
↓
営業保証金を供託して免許権者へ届け出る、又は保証協会へ加入して弁済業務保証金分担金を納付する
↓
営業を開始する
開業予定日は、免許申請後の審査期間に加え、申請前の事務所・人員体制の準備や、免許後の保証手続にも左右されます。 事務所の形態に問題がある、専任の宅地建物取引士の勤務状況を説明できない、保証協会への加入手続が予定どおり進まないといった場合には、それぞれの工程で対応が必要となり、開業日が後ろへずれます。
そのため、事務所の賃貸借契約、専任の宅地建物取引士の採用、法人設立、保証協会への加入準備などは、免許申請から営業開始までの順序に合わせて日程を組む必要があります。
宅建業免許の取得・開業にかかる費用
宅建業の開業費用には、行政へ支払う免許申請手数料に加えて、営業開始までに必要となる保証関係費用や事務所費用などがあります。たとえば神奈川県知事免許では、2026年9月現在、紙申請による新規免許申請の手数料は33,000円、電子申請の場合は26,500円です。
このほか、開業形態に応じて次のような費用が発生します。
- 事務所の賃貸借契約に伴う初期費用
- 事務所の什器・通信環境等の整備費
- 営業保証金又は保証協会関係の費用
- 証明書等の取得費
- 行政書士へ依頼する場合の報酬
開業に必要な金額は、事務所をすでに確保しているか、新たに賃借するか、営業保証金を供託するか保証協会へ加入するか、従たる事務所を設置するかによって変わります。 そのため、開業資金は、免許申請までに必要な費用、免許後の保証関係費用、事務所を開設して営業を継続するための資金をそれぞれ積み上げて算定します。
保証協会費用や申請手数料を含めた費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
※免許申請時に要する費用については、以下の記事を参考にしてください。
「宅建業免許の費用はいくらかかる？｜申請手数料・保証協会・行政書士報酬の整理」
まとめ｜開業準備は申請前の事業体制から営業開始までつなげて確認する
宅建業の開業準備は、予定している取引が宅建業法上の「宅地建物取引業」に該当するかを確定するところから始まります。事務所の所在地から免許区分を決めた後、事務所の形態、専任の宅地建物取引士と政令使用人の配置を整え、欠格事由に該当しないかを確認して免許申請へ進みます。
免許通知を受けた後は、営業保証金を供託して免許権者へ届け出るか、保証協会へ加入して弁済業務保証金分担金を納付した後、営業を開始します。
自宅を事務所にする場合、他の事業と同じ場所を使用する場合、専任の宅地建物取引士が他の業務を兼ねる場合などは、物件契約や勤務体制を確定する前に申請先の免許行政庁へ取扱いを確認しておくことで、申請段階での事務所形態や人員配置の見直し、開業日程の組み直しを避けやすくなります。
※宅建業免許の制度全体や更新までの流れについては、以下の記事で整理しています。
「宅建業免許とは｜必要なケース・取得要件・更新までの全体像」
